Realita realitného trhu strednej a východnej Európy

Publikovan�: 09.11, 2010    T�ma: 

Súčasná situácia

Realitný trh sa zdá byť najstabilnejší v Rakúsku – ceny rezidenčných nehnuteľností tu rastú len mierne a aj keď kancelársky a retailový segment ovplyvnila kríza, začínajú sa už realizovať nové projekty. Slovenská ekonomika sa síce zotavuje, no významní medzinárodní investori sa na slovenský trh ešte nevracajú a od roku 2009 nepribudli žiadne veľké transakcie. Kríza realitného trhu v Českej Republike je stále citeľná. V roku 2009 sa investičné aktivity výrazne prepadli, tento rok situáciu vylepšujú najmä domáci investori. Developerské aktivity utrpeli pre neochotu bánk poskytovať financovanie a výhľad krajiny je stále neistý. Maďarsko už nie je odkázané na medzinárodnú pomoc a balíček vládnych opatrení prináša ovocie, čoho dôsledkom je zvýšená dôvera investorov a prudký rast trhu v druhej polovici roku 2009. Celkový počet kontraktov však aj naďalej ostáva nízky. Poľský trh zaznamenal v roku 2009 dramatický pokles objemu transakcií. Pre averziu zahraničných investícií voči špekulatívnym a neistým projektom sa tieto projekty sústredia v najlepších lokalitách so stabilným obsadením. V Slovinsku ceny realít výrazne stagnujú aj vďaka tomu, že až približne 90% všetkých domácností vlastnia ich obyvatelia a len zvyšných 10% je prenajímaných. Rumunsko stále trpí výraznou realitnou krízou – banky blokujú financovanie developerských projektov aj hypoték a prílev investícií do krajiny sa úplne zastavil, čo zmrazilo všetky segmenty realitného trhu.  

Situáciu na Slovensku komentuje partner pre daňové poradenstvo TPA Horwath, Peter Ďanovský:  „V dôsledku zníženia dopytu po rezidenčných nehnuteľnostiach zaznamenali ich ceny v roku 2009 a tiež začiatkom roku 2010 pokles, a to najmä v prípade väčších bytov (4- a 5-izbových). V druhej polovici roku 2010 sa pokles cien bytov zastavil a v súčasnosti je situácia stabilná. Znižovanie cien v Bratislave neočakávam ani v roku 2011, najmä vzhľadom na zlepšenie podmienok hypotekárneho financovania kúpy bytov, ktoré môže viesť k oživeniu dopytu. Na druhej strane však nedôjde ani k výraznejšiemu rastu cien, v súčasnosti je v Bratislave totiž ešte viacero hotových rezidenčných projektov s veľmi nízkou mierou obsadenosti.“ 

Dom, či byt? Centrum, predmestie alebo vidiek?

Väčšina rakúskej populácie žije v domoch alebo bytoch na vidieku, v husto zaľudnených oblastiach prevládajú byty. V súčasnosti je silný trend nákupu domu na predmestiach. Cieľom Rakúšanov je svoje obydlie vlastniť. Na Slovensku žije väčšina ľudí zamestnaných v Bratislave priamo v meste, no silnie aj trend kúpy domu na predmestí. V Českej Republike žije niečo vyše polovice populácie v bytoch, zvyšok v domoch. V Maďarsku či v Poľsku, Bulharsku, Chorvátsku, ale aj Rumunsku je situácia podobná – väčšina ľudí v mestách si nemôže dovoliť vlastný dom a žijú v bytoch, no narastá počet tých, ktorí odchádzajú do okrajových častí za nižšou cenou.  

Ceny nehnuteľností  v Bratislave

„Miera rastu cien bytov v Bratislave v období pred krízou nebola dlhodobo udržateľná. Vývoj cien za posledné dva roky znížil ich úroveň na hranicu, ktorá zodpovedá súčasnému zníženému dopytu. Vnímanie cien bytov je zo strany záujemcov o bývanie relatívne a treba sa naň preto pozerať v súvislostiach. Vzhľadom na prehnane vysoké ceny v minulosti je pravdepodobné, že dnešné ceny bytov považuje väčšina ľudí za reálnejšie a za zodpovedajúce ich skutočnej hodnote. V budúcnosti nemožno vylúčiť opätovný nárast cien bytov, tento však bude iba pozvoľný.“ – komentuje aktuálny stav a prognózu Peter Ďanovský z TPA Horwath.

Nová  výstavba

Stavebná aktivita je v Rakúsku na nízkej, no stabilnej úrovni. V posledných rokoch sa počet nových projektov znižoval. Štát sa snaží situáciu kompenzovať podpornými programami. Na Slovensku sa všetky väčšie nové projekty odložili alebo úplne pozastavili a investori vyčkávajú na ďalší vývoj. Výstavba už začatých stavieb však pokračuje. V Českej Republike prevláda výstavba nákupných centier a menších rezidenčných parkov, najmä v Prahe. Slabšie spoločnosti sa snažia svoje projekty odpredať. Oživenie aktivity je zrejmé v oblasti výstavby logistických a skladových priestorov. Počet dokončených bytov v Maďarsku sa výrazne znížil a prepadli sa aj plánované nové projekty. Ani v Poľsku nie je situácia optimistická – nové projekty dokážu rozbehnúť len silní a skúsení investori s dobrým finančným pozadím. Počet dokončených bytov však mierne narastá. V Rumunsku či Chorvátsku je realizácia nových stavieb na veľmi nízkej úrovni. Najväčší prepad aktivity bol zaznamenaný v Bulharsku.

Ako dodáva P. Ďanovský,  „V roku 2011 očakávam mierne oživenie výstavby logistických parkov a kancelárskych priestorov. Reštrikcie na strane bánk v oblasti financovania výstavby nehnuteľností, ktoré boli charakteristické pre rok 2009, zostali zachované aj v roku 2010. Týkajú sa však najmä nových projektov. Pri začatých / pozastavených projektoch sú banky už ústretovejšie, avšak venujú samozrejme mimoriadnu pozornosť dôkladnej analýze realizovateľnosti podnikateľského plánu investora. Utlmenie realitného trhu v nedávnej minulosti a s ním súvisiaci klesajúci trend cien v realitnom sektore má za následok, že banky vyžadujú vyššiu mieru financovania projektov z vlastných zdrojov investora, čo zákonite diskvalifikuje slabších hráčov na trhu a poskytuje priestor najmä pre silné medzinárodné skupiny a realitné fondy.“ 

Miera obsadenosti projektov

Spomedzi sledovaných krajín je miera neobsadených nehnuteľností najnižšia v Rakúsku (5,9%) a to aj napriek bezkonkurenčne najväčšiemu objemu kancelárskych priestorov v hlavnom meste Viedni. Koncom minulého roka pribudlo na Slovensku množstvo rozostavaných no nedokončených bytov a domov. Neobsadená je aj desatina všetkých administratívnych priestorov. V Českej Republike je neobsadenosť 11,8 percent, no v Prahe sa výrazne prepadol počet začatých bytov. V Maďarsku je miera nepredaných nových aj starších bytov na rekordnej úrovni a celková neobsadenosť realít dosahuje takmer 22 percent. V Poľsku neobsadenosť nie je vysoká, no narastá v dôsledku ponuky presahujúcej dopyt a to aj napriek tomu, že nájomné v niektorých častiach mimo centra klesli natoľko, že len pokryjú náklady. Naopak v Chorvátsku mala kríza na obsadenosť len minimálny dopad a až 95 percent budov najvyššej triedy je obsadených.  

Aktuálne investičné  trendy

V prvej polovici roku 2010 dosiahli investície v Rakúsku úroveň spred krízy. Na základe pozitívneho makroekonomického vývoja sa očakáva mierny nárast cien. Na Slovensku je realitný trh viac utlmený ako živý. Prevládajú rekonštrukcie a modernizácie, ktoré majú aj rastúcu tendenciu. V Českej Republike je situácia výrazne ovplyvnená neistotou súvisiacou s novou nemeckou investičnou legislatívou, ktorá má za následok odliv kapitálu z ČR. Banky budú pri poskytovaní financovania prísnejšie a aj verejné výdavky na stavebníctvo sa výrazne znížia. V Maďarsku prevláda na realitnom trhu mierny optimizmus, ceny prenájmov sú stabilné. V Poľsku sa predpokladalo, že po prepade realít bude rok 2010 prelomovým a súčasný vývoj to, zdá sa, potvrdzuje. Celkový objem investičných transakcií zaznamenal za posledných 6 mesiacov oproti minulému roku nárast o 30 percent. V Rumunsku je naopak situácia naďalej vážna, banková blokáda pokračuje bez výhľadov na skoré zlepšenie a ekonomika je stále v recesii. Štát sa snaží podporovať aspoň mladé rodiny. V Bulharsku a Chorvátsku je situácia lepšia a realitné trhy zaznamenali rast investičnej aktivity. 

TPA Horwath

Audítorská a poradenská spoločnosť TPA Horwath je súčasťou Crowe Horwath International, celosvetovej siete audítorských a poradenských spoločností patriacej do svetového TOP 10 v odvetví profesionálnych audítorských a poradenských služieb. Crowe Horwath International je vo svete zastúpená vo všetkých veľkých mestách a regiónoch, pričom má 433 pobočiek a viac ako 20 000 zamestnancov v 105 krajinách na svete. Svojim klientom poskytuje vysoko kvalitné a profesionálne služby z oblasti auditu, účtovného a daňového poradenstva, podnikových financií a poradenstva pri riadení firiem.

---

Zdroj: TPA Horwath

Zdieľajte správu vo Vašej obľúbenej sociálnej sieti:

Chcete uverejni� t�to spr�vu na Va�ej str�nke ? Pou�ite nasledovn� k�d.
<a href="http://mediainfoservis.sk/modules.php?name=News&file=article&sid=3081" title="Port�l mediainfoservis.sk">Realita realitného trhu strednej a východnej Európy </a>